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日前，港资商业地产巨头九龙仓集团发布了2022全年的业绩公告，杠杆地产认真阅读了一下，有些感触。

这份年度业绩公告第一页就大字说自己资产净值减百亿元。

接着摘要说：

1）香港及内地所有业务皆放缓；

2）物业销售总额减少74%至港币六十亿元；

3）未售存货减值拨备合计接近港币六十亿元；

4）租金收入下跌11%；

5）资产净值再减港币一百亿元或6%至港币一千五百二十亿元（imToken钱包app）。

没看错，这是大名鼎鼎的九龙仓集团2022年的业绩。

我想，这篇文章就作为今年的“房企年鉴”专题第一篇吧。

01

竟然亏损，但依旧有股息

2022年，九龙仓集团收入减少19%，至180.64亿港币。2021年，这个数字为223.78亿港币。

2022年，九龙仓集团基础净盈利减少92%，至3.03亿港币，2021年该数字为36.46亿。

年度业绩公告说，若计入投资物业重估亏损7.35亿港币，2021年为3100万港币，及其它非现金项目，九龙仓集团录得股东应占亏损17.05亿港币，2021年为盈利60.19亿港币。

对，没有看错，竟然亏损。

值得一说，其它支出净额高达53.67亿港币，2021年为10.19亿，主要包括：

为附属公司所持有的发展物业作出的减值拨备港币四十二亿四千万元（imToken钱包app）、为发展中酒店物业作出的减值拨备港币四亿三千三百万元（imToken钱包app），以及长期基金投资资产的公允价值亏损港币四亿三千二百万元（imToken钱包app）。

财务支出方面，激增143%，至6.46亿港币，2021年该数字为2.66亿港币。

不过杠杆地产注意到，股息人家照样分。首先，第一次中期股息每股港币0.20元，已于2022年9月15日派付。

接着，第二次中期股息每股港币0.20元，将于2023年4月27日派付，以代替派付末期股息。

综上2022年，九龙仓集团共派付股息港币0.40元，注意2021年也是每股港币0.40元。

2022年，九龙仓集团的借贷利率也出现了一点上浮，实际借贷息率升至2.6%，2021年为1.8%），有加息的因素。

不管怎么说，这借钱利率水平真是得服，大佬就是大佬。

02

多个业务板块承压

接着我们具体看看九龙仓集团2022年的各业务板块。

1）香港物业部分，按应占份额计算，全年销售额合共10.25亿港币。2022年确认入账的发展物业收入减少79%，至9.05亿港币。营业盈利减少59%，至6.16亿港币。

中国内地发展物业，杠杆地产看到九龙仓集团首先说：

行业大盘情况，市场流动性不足及债务缠身的发展商高调违约，皆严重影响购房者意欲和住宅物业交易。

所以，其应占已签约销售额减少70%，至人民币42亿元，2021年为139亿元，主要来自杭州和苏州的项目。

按应占份额计入合营公司及联营公司，2022年确认入账的收入减少50%，至143.08亿港币。营业盈利减少56%，至16.88亿港币。不过话说回来，2022年地产板块还能盈利的企业，在杠杆地产看来确实还是牛。

2022年确认入账的总楼面面积有43.07万平米，2021年为77.37万平米。

值得一说，截至2022年末，九龙仓集团土地储备为170万平米，2022年内并无补充储备——杠杆地产认为，这还是非常说明2022年的问题。

2）投资物业方面，九龙仓集团中国内地投资物业组合出现近年来首次收入倒退，特别2022下半年遭受的打击更为严重。

收入下跌11%，至47.98亿港币。营业盈利下跌9%，至32.26亿港币。

一方面零售销售停滞不前，然后写字楼的租赁需求亦因为经济放缓及经营环境不稳定而受到影响，导致本已供应过剩的市场租金疲弱、出租率下降。

3）九龙仓酒店业务很惨，防控举措之下，这部分收入2022年下跌26%，至3.69亿港币，并录得营业亏损2700万港币。

4）物流基建收入下跌1%，至29.64亿港币。营业盈利下跌1%，至7.63亿港币。

5）现代货箱码头，九龙仓集团香港方面吞吐量减少11%，至440万个标准箱。

深圳方面，大铲湾的吞吐量上升19%，至200万个标准箱。而联营公司蛇口集装箱码头

的吞吐量上升5%，至600万个标准箱。

6）香港空运货站（imToken钱包app），处理的货物总量下降18%，160万吨。

03

资产净值为何减少

上文杠杆地产一开篇即说到，九龙仓集团2022年资产净值下滑的问题。

具体看，以地区划分而言，内地营业资产减少17%，至998亿港币，2021年该数字为1200亿港币。

香港营业资产微升1%，至956亿港币，2021年该数字为946亿港币。

海外营业资产（imToken钱包app）减少25%，至105亿港币，2021年为140亿港币。

上述资产分别占九龙仓集团总营业资产的46%、49%、5%。2021年分别占比为53%、41%、6%。

值得一说，杠杆地产注意到，扣除减值拨备后，九龙仓集团的发展物业资产下降11%，至430亿港币。2021年该数字为485亿港币。

具体看，内地发展物业145亿港币、香港发展物业（imToken钱包app）285亿港币。2021年上述数字分别为249亿港币、236亿港币。

长期投资方面，2022年末，九龙仓集团为489亿港币，2021年为529亿港币。

截至2022年末，九龙仓集团负债净额减少60%，至53亿港币，2021年该数字为132亿港币。

主要来自年内出售长期投资，以及内地发展物业销售额减去建筑费用，这又因支付九龙货仓补地价而被局部抵销。

具体的结构如下。

总的来说，非常优秀。

集团严格监察及控制衍生金融工具的运用，所购入的大部分衍生金融工具均主要用以管理集团所面对的利率及货币风险。

集团继续持有大量余裕现金及未提取承诺信贷，维持强健的财务状况，以促进营商及投资活动。此外，集团亦持有一个流通性上市投资组合，总市值为港币四百零三亿元（imToken钱包app）。

截至2022年末，九龙仓集团旗下雇员约有6200人，其中1100名受雇于管理业务。

表现比较稳定，这种历经风雨的港资大佬，还是有自己的一手。

本文未标注出处的财务图表，均源自九龙仓集团有关公告，特此说明并致谢

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